Ein historischer Entscheid an der Urne
Am 28. September wurde nach vielen Anläufen entschieden: Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Dies gilt für Eigenheime ebenso wie für Ferienliegenschaften. Die Reform tritt frühestens 2028 in Kraft, möglicherweise auch erst 2030. In den kommenden Monaten dürfte darüber mehr Klarheit entstehen.
In diesem Artikel zeigen wir, welche Folgen die Reform für Hauseigentümer:innen und Mieter:innen haben kann – und von welchen Faktoren es abhängt, ob man profitiert oder nicht.
Was sich jetzt für Wohneigentümer:innen ändert
Wohneigentümer müssen künftig das «fiktive» Liegenschaftseinkommen, den Eigenmietwert, nicht mehr versteuern. Mit der Abschaffung fallen aber auch bisherige Abzugsmöglichkeiten weg.
Bisher konnten Hypothekarzinsen vollumfänglich abgezogen werden, ebenso Abzüge für den Liegenschaftsunterhalt. Neu gilt:
- Hypothekarzinsen können nicht mehr abgezogen werden.
Eine Ausnahme gilt für Ersterwerbende: Sie können während zehn Jahren einen begrenzten Abzug geltend machen. Dies soll jüngeren Menschen den Zugang zu Wohneigentum erleichtern. - Unterhaltskosten am Eigenheim können nicht mehr abgezogen werden.
Mögliche Ausnahmen: Kantone können Abzüge für Aufwendungen im Bereich Energie und Umweltschutz zulassen.
Die Änderung des Schuldzinsabzugs betrifft auch Mieter:innen
Bisher konnten nicht nur Hypothekarzinsen, sondern auch andere private Schuldzinsen (ausser Leasing) bis CHF 50'000.– (plus allfällige Vermögenserträge und Mieteinnahmen) abgezogen werden. Das wird künftig nicht mehr möglich sein.
Ob Schuldzinsen abziehbar sind, hängt neu von der Zusammensetzung des Gesamtvermögens ab. Nur Personen mit steuerbaren Miet- oder Pachterträgen können weiterhin Abzüge geltend machen. Entscheidend ist das Verhältnis zwischen vermieteten oder verpachteten Liegenschaften und dem gesamten Vermögen. Die sich daraus ergebende Quote bestimmt den abziehbaren Anteil der Schuldzinsen.
Beispiel: Eine vermietete Liegenschaft macht 80 % des Gesamtvermögens aus → 80 % der Schuldzinsen können abgezogen werden.
Ferien- und Zweitliegenschaften: Was ist zu erwarten?
Zum Schutz der Tourismuskantone hat das Parlament den Kantonen die Kompetenz gegeben, eine Sondersteuer einzuführen. Ob und in welcher Höhe diese kommt, ist derzeit offen.
Welche Faktoren entscheidend sind
Wie stark man von der Abschaffung des Eigenmietwerts betroffen ist, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab:
- Niveau der Hypothekarzinsen: Je höher der Zins, desto grösser der Einfluss des Wegfalls der Abzugsmöglichkeiten.
- Grad der Verschuldung: Je tiefer die Verschuldung, desto weniger macht sich der Wegfall des Schuldzinsabzugs bemerkbar.
- Alter der Liegenschaft: Je älter die Immobilie, desto deutlicher wirkt sich der Wegfall bzw. die Reduktion der Unterhaltsabzüge aus.
Diese Faktoren spielen zusammen:
- Selbst wer seine Hypothek zu tiefen Zinsen abgeschlossen hat, muss bei hoher Verschuldung – je nach Kanton und Höhe des bisherigen Eigenmietwertes – künftig mit einer höheren Steuerbelastung rechnen.
- Wer seine Hypothek bereits stark abbezahlt hat und zu tiefen Zinsen abgeschlossen hat, profitiert von der Reform.
- Wer – unabhängig von der Finanzierungssituation – eine renovierungsbedürftige Immobilie besitzt, wird künftig nicht mehr von Steuerabzügen für den Unterhalt profitieren können. Grundsätzlich ist zudem zu erwarten, dass sanierungsbedürftige Objekte auf dem Markt weniger attraktiv sein werden.
Welche Entscheidungen jetzt wichtig werden
Für viele stellen sich nun Fragen: Soll ich die Hypothek amortisieren? Soll ich noch in die Immobilie investieren, bevor der Eigenmietwert abgeschafft ist? Wie viel Eigenkapital soll ich bei einem Kauf einbringen?
Pauschale Antworten gibt es nicht – entscheidend sind Ihre persönliche Situation, Ihre Zukunftspläne und Ihre finanziellen Möglichkeiten. Genau hier lohnt sich eine individuelle Betrachtung.
Wir begleiten Sie dabei, die richtigen Entscheidungen zu treffen und Ihre Finanzierung optimal auf die neuen Rahmenbedingungen auszurichten. Kontaktieren Sie uns noch heute.
