Une décision historique aux urnes

Le 28 septembre, après de nombreuses tentatives, la décision a été prise : la valeur locative sera supprimée. Cette mesure s'applique aussi bien aux résidences principales qu'aux résidences secondaires. La réforme entrera en vigueur au plus tôt en 2028, voire seulement en 2030. Les prochains mois devraient apporter davantage de précisions.

Dans cet article, nous vous montrons quelles conséquences cette réforme peut avoir pour les propriétaires et les locataires – et de quels facteurs dépend le fait d'en bénéficier ou non.

Ce qui change maintenant pour les propriétaires

Les propriétaires ne devront plus imposer le revenu immobilier « fictif », soit la valeur locative. Avec cette suppression disparaissent toutefois également les possibilités de déduction actuelles.

Jusqu'à présent, les intérêts hypothécaires pouvaient être déduits intégralement, tout comme les frais d'entretien du bien immobilier. Voici les nouvelles règles :

• Les intérêts hypothécaires ne sont plus déductibles
  Une exception s'applique aux primo-accédants : ils peuvent faire valoir une déduction limitée pendant dix ans. Cette mesure vise à faciliter l'accès à la propriété pour les personnes plus jeunes.
• Les frais d'entretien de la résidence principale ne sont plus déductibles
  Exceptions possibles : les cantons peuvent autoriser des déductions pour les dépenses liées à l'énergie et à la protection de l'environnement.

La modification de la déduction des intérêts passifs concerne aussi les locataires

Jusqu'à présent, non seulement les intérêts hypothécaires, mais aussi d'autres intérêts de dettes privées (à l'exception du leasing) pouvaient être déduits jusqu'à CHF 50'000.– (plus les éventuels revenus de la fortune et revenus locatifs). Cela ne sera plus possible à l'avenir.

La déductibilité des intérêts passifs dépendra désormais de la composition du patrimoine global. Seules les personnes percevant des revenus locatifs ou de fermage imposables pourront continuer à faire valoir des déductions. Le rapport entre les biens immobiliers loués ou affermés et le patrimoine total est déterminant. Le quota qui en résulte détermine la part déductible des intérêts passifs.

Exemple : Un bien loué représente 80 % du patrimoine total → 80 % des intérêts passifs peuvent être déduits.

Résidences secondaires et de vacances : à quoi faut-il s'attendre ?

Pour protéger les cantons touristiques, le Parlement a donné aux cantons la compétence d'introduire un impôt spécial. La question de savoir si cet impôt sera instauré et à quelle hauteur reste actuellement ouverte.

Quels sont les facteurs déterminants

L'ampleur des répercussions de la suppression de la valeur locative dépend essentiellement de trois facteurs :

• Niveau des taux hypothécaires : Plus le taux est élevé, plus l'impact de la suppression des possibilités de déduction est important.
• Degré d'endettement : Plus l'endettement est faible, moins la suppression de la déduction des intérêts passifs se fera sentir.
• Âge du bien immobilier : Plus le bien est ancien, plus l'impact de la suppression ou de la réduction des déductions d'entretien sera important.

Ces facteurs interagissent entre eux :

• Même celui qui a contracté son hypothèque à faible taux devra s'attendre – en cas d'endettement élevé et selon le canton et le montant de l'ancienne valeur locative – à une charge fiscale plus élevée à l'avenir.
• Celui qui a déjà largement amorti son hypothèque et qui l'a contractée à faible taux bénéficiera de la réforme.
• Celui qui possède un bien immobilier nécessitant des rénovations – indépendamment de sa situation de financement – ne pourra plus bénéficier à l'avenir de déductions fiscales pour l'entretien. De manière générale, il faut également s'attendre à ce que les biens nécessitant des travaux de rénovation soient moins attractifs sur le marché.

Quelles décisions deviennent importantes maintenant

Pour beaucoup, des questions se posent désormais : Dois-je amortir mon hypothèque ? Dois-je encore investir dans mon bien immobilier avant la suppression de la valeur locative ? Quel montant de fonds propres dois-je apporter lors d'un achat ?

Il n'existe pas de réponses universelles – ce qui est déterminant, c'est votre situation personnelle, vos projets d'avenir et vos possibilités financières. C'est précisément là qu'une analyse individuelle en vaut la peine.

Nous vous accompagnons pour prendre les bonnes décisions et adapter votre financement de manière optimale au nouveau cadre réglementaire. Contactez-nous dès aujourd'hui.