À partir de janvier 2025, des normes internationales plus strictes pour les banques entreront en vigueur – le dispositif finalisé de Bâle III. Ces normes ont été conçues pour rendre le système financier plus stable. Mais qu’est-ce que cela signifie pour votre financement immobilier ? Découvrez à quoi il faut prêter attention et pourquoi un conseil indépendant devient particulièrement important.

Le dispositif finalisé de Bâle III – qu’est-ce que c’est ?

Le dispositif de Bâle III est un cadre réglementaire mondial introduit après la crise financière de 2008 pour renforcer la solidité des banques. L’idée principale est la suivante : les banques devront désormais conserver plus de capital propre pour les activités risquées.

Le dispositif finalisé de Bâle III, qui s’appliquera à partir de janvier 2025, marque la dernière phase de cette réforme. Il renforce les règles existantes et uniformise davantage l’évaluation des risques. En Suisse, ces nouvelles normes seront intégrées dans le droit national et concerneront toutes les banques.

Que signifie cela pour les hypothèques ?

Ces changements affectent directement les financements immobiliers, car les hypothèques sont considérées comme des crédits risqués. Les banques devront mettre plus de capital propre de côté pour leur octroi, ce qui augmentera leurs coûts. Ces coûts supplémentaires pourraient se traduire par des taux d’intérêt plus élevés pour les clients.

Particulièrement concernés :

• Les hypothèques avec un fort taux de prêt :
  Plus le taux de prêt (la part financée par rapport à la valeur de la propriété) est élevé, plus le risque est important pour la banque.
   
• Les biens de rendement :
  Les propriétés louées, appelées biens de rendement, sont considérées comme plus risquées. Les impayés, les périodes de vacance locative ou les fluctuations du marché augmentent le risque. Ici, la pondération des risques – c’est-à-dire les exigences en capital propre – est plus élevée que pour les biens occupés par leur propriétaire.
   

Un exemple :

Un financement couvrant 70 % du prix d’achat pour une propriété occupée par son propriétaire est pondéré à 35 %. Pour un bien de rendement avec le même financement, cette pondération passe à 55 %. Plus la pondération des risques est élevée, plus la banque doit allouer de capital propre, ce qui augmente ses coûts, car ce capital ne peut pas être utilisé pour d’autres activités.

Les nouvelles règles pourraient donc amener les banques à être plus strictes dans l’octroi des hypothèques. En fonction du taux de prêt, elles pourraient également proposer des hypothèques à des taux d’intérêt plus élevés.

Que faire face à ces changements ?

Ces nouvelles règles nécessitent une planification rigoureuse – pour les acheteurs comme pour les propriétaires immobiliers. Voici les points clés :

1. Des critères de prêt plus stricts

Pour les acheteurs :
Plus votre solvabilité est élevée et plus vous pouvez apporter de fonds propres, meilleures seront vos chances d’obtenir un financement attractif. Mais souvent, le budget est limité. Une stratégie réfléchie est alors essentielle. Voici comment nous pouvons vous accompagner :

• Planification budgétaire réaliste :
  Combien votre propriété peut-elle coûter ? Ensemble, nous analysons votre situation financière et calculons un prix d’achat réaliste – et rentable pour les biens à louer.
   
• Optimisation des fonds propres :
  Nous vous montrons comment utiliser au mieux vos fonds propres – par exemple avec les fonds de votre 2e ou 3e pilier ou grâce à des donations ou prêts. Nous prenons en compte les aspects fiscaux et les règles cantonales.
   

Pour les propriétaires :
Si vous devez prolonger votre hypothèque, les nouvelles règles joueront également un rôle. La valeur du bien, telle qu’évaluée par la banque, est décisive pour vos conditions.

Les banques évaluent souvent les propriétés de manière prudente, en tenant compte non seulement du marché actuel, mais aussi de leur valeur à long terme. Nous examinons ces évaluations avec soin et collaborons directement avec les parties concernées pour établir une base solide et équitable pour les négociations.

2. Des taux d’intérêt plus élevés

Votre solvabilité personnelle – comprenant des facteurs comme vos revenus, votre patrimoine et votre stabilité professionnelle – reste un élément clé pour déterminer vos conditions.

Un dossier bien préparé et une comparaison des offres sont indispensables. Pour nos clients, nous prenons en charge ces démarches afin de garantir qu’ils obtiennent la meilleure offre possible.

Conclusion : Parfaitement accompagné, parfaitement préparé

Les règles pour l’octroi des hypothèques deviennent plus strictes. Un conseil global et indépendant ainsi qu’une comparaison des offres sont maintenant essentiels. C’est précisément notre mission : vous conseiller et comparer pour vous.

Le journal NZZ am Sonntag a récemment consacré un article détaillé au « paradoxe du logement en propriété » en Suisse : malgré un haut niveau de vie, seulement 36% des ménages vivent dans leur propre logement. La Suisse se classe ainsi au dernier rang en Europe. Les raisons de ce phénomène sont multiples : d’une part, l’introduction tardive de la copropriété dans les années 1960 a entraîné un retard historique que la Suisse n’a toujours pas comblé (avant cette date, un bien immobilier ne pouvait être acheté que dans son intégralité). D’autre part, l’urbanisation croissante joue un rôle important : trois quarts de la population suisse vivent dans des villes et des agglomérations où l’espace résidentiel est particulièrement rare et coûteux. En outre, la forte proportion de résidents étrangers, qui acquièrent moins fréquemment des biens immobiliers, contribue également à cette faible proportion de propriétaires. Il est également intéressant de noter l'influence du droit locatif libéral : il encourage les investisseurs à construire des logements locatifs, ce qui maintient l'offre de ces logements élevée. Cette combinaison de facteurs historiques, démographiques et juridiques a fait de la Suisse un pays à forte prédominance locative.

Pourquoi le logement en propriété ?

Le désir de devenir propriétaire est néanmoins fortement présent. Les chiffres de l’entreprise de conseil Wüest Partner montrent que près de la moitié des locataires âgés de 30 à 50 ans jouent avec l'idée d'acheter un bien immobilier. Mais pourquoi l'accession à la propriété est-elle si attrayante ? Il y a des raisons convaincantes : Grâce aux taux d'intérêt bas, il a été généralement moins coûteux, ces dernières années, de posséder son propre logement que de louer. Tandis que les paiements de loyers mensuels sont « perdus », un propriétaire se constitue un patrimoine grâce à une partie des coûts de logement - les amortissements, que nous avons déjà abordés en détail dans nos précédents articles. À cela s'ajoute la liberté inestimable d'aménager son logement selon ses propres désirs et la sécurité de ne pas être confronté à une résiliation pour besoin personnel ou à des hausses de loyer. Contrairement aux augmentations de loyer, il est possible de limiter le risque de hausse des taux hypothécaires avec la bonne stratégie et de s’y préparer. (Consultez à ce sujet notre article : « Votre banque exige trop d'amortissement ? Amortissez encore plus ! »)

La barrière de revenu

Les prix actuels de l'immobilier et les directives strictes de financement des banques laissent de nombreux aspirants propriétaires se demander si ce rêve est vraiment réalisable pour eux. Le revenu minimum souvent évoqué de 150 000 francs peut sembler décourageant à première vue. Cependant, la réalité est plus nuancée : selon le lieu, le type de bien et surtout la situation personnelle, différentes voies peuvent mener à la propriété.

Une base de fonds propres solide est essentielle. Ceux qui cotisent systématiquement au troisième pilier et épargnent posent des fondations importantes pour un achat immobilier futur.

En tant que conseillers hypothécaires expérimentés, nous vous aidons à structurer de manière optimale vos fonds propres. Ensemble, nous analysons comment tirer le meilleur parti de vos moyens existants : quels devraient être les réserves pour les coûts annexes d’achat ? Est-il préférable d'effectuer un retrait anticipé ou de nantir le troisième pilier ? Faut-il vraiment recourir aux fonds de la caisse de pension ? Nous préparons votre dossier de financement de manière professionnelle et nous nous engageons auprès des établissements financiers pour l'obtention de votre prêt hypothécaire. Dans tout cela, nous veillons toujours à la stabilité financière à long terme – le rêve d’un logement en propriété ne doit pas se réaliser à tout prix. Nous vous conseillons ouvertement si un bien immobilier risque de dépasser votre budget ou si des fonds propres supplémentaires sont nécessaires.

Le bonheur dans son propre logement

Tandis que le journal NZZ am Sonntag conclut que « posséder un bien ne rend pas plus heureux », nous sommes convaincus que son propre logement peut bel et bien contribuer à une meilleure qualité de vie – à condition que les circonstances soient favorables. La clé réside dans un conseil global, où l’hypothèque ne devient pas un fardeau, mais un moyen réfléchi pour atteindre cet objectif.

Chez Padea, nous nous voyons comme des chefs d’orchestre d’une symphonie parfaitement accordée : l’hypothèque, la planification de la prévoyance, la sécurité et l’optimisation fiscale – chacun de ces instruments joue un rôle indispensable. Ce n’est que lorsque tous les éléments s’accordent harmonieusement qu’une composition naît, réalisant non seulement votre rêve de logement en propriété, mais en assurant également sa solidité à long terme.

La prévoyance privée (3e pilier) devient plus flexible. Ce qui est déjà établi dans la prévoyance professionnelle (2e pilier) sera également possible dans le pilier 3a dès 2025 : les rachats de lacunes de cotisation. Les assurés pourront alors rattraper les cotisations qu'ils n'ont pas versées ou pas entièrement versées les années précédentes.

Le Conseil fédéral met ainsi en œuvre une motion du Conseiller aux États Erich Ettlin datant de 2019. Objectif : renforcer la prévoyance privée. Le troisième pilier devient de plus en plus important pour maintenir le niveau de vie habituel à la retraite. Il complète l'AVS (1er pilier) et la prévoyance professionnelle (2e pilier) et aide à combler les lacunes de revenu à la retraite. En effet, l'AVS et la caisse de pension ne couvrent souvent que 60 à 70 pour cent du dernier revenu.

Détails de la nouvelle réglementation

Les premiers rachats pourront être effectués en 2026 pour combler les lacunes de cotisation de l'année 2025. Contrairement à ce que prévoyait la motion, les lacunes antérieures ne pourront pas être prises en compte. À l'avenir, les assurés pourront toutefois combler les lacunes de cotisation jusqu'à dix ans en arrière. Les années civiles sont déterminantes – le délai de dix ans s'applique indépendamment de l'existence ou non d'un droit de cotisation durant ces années.

Comme les cotisations régulières, les rachats sont entièrement déductibles du revenu imposable. Le montant maximal de rachat annuel est basé sur la "petite cotisation" – soit 7'258 francs (état 2025), le montant maximum que les salariés affiliés à une caisse de pension peuvent verser dans le pilier 3a. Cette limite s'applique également aux indépendants sans affiliation à une caisse de pension, bien qu'ils puissent verser jusqu'à 36'288 francs (état 2025) en cotisation annuelle régulière. Le potentiel de rachat personnel est également déterminant – la somme totale des lacunes de cotisation effectives de la personne assurée ne doit pas être dépassée.

La réglementation permet de combler les lacunes de plusieurs années en une seule année. Une lacune annuelle individuelle doit cependant être comblée par un rachat unique – une répartition sur plusieurs années n'est pas possible.

Conditions et limites

La condition fondamentale pour un rachat est un revenu soumis à l'AVS – tant dans l'année du rachat que dans l'année de la lacune. La motion initiale du Conseiller aux États Ettlin allait plus loin : elle voulait notamment permettre aux femmes ayant interrompu leur activité professionnelle suite à la maternité de renforcer leur prévoyance vieillesse.

Pour éviter de nouvelles lacunes, la cotisation ordinaire annuelle doit d'abord être entièrement versée dans l'année du rachat. Les personnes qui ont déjà perçu des prestations de vieillesse du troisième pilier – possible dès l'âge de 60 ans – perdent le droit aux rachats. En revanche, celles qui poursuivent leur activité lucrative sans percevoir de prestations de vieillesse peuvent effectuer des rachats ainsi que des cotisations ordinaires jusqu'à cinq ans après l'âge ordinaire de la retraite.

Pour la mise en œuvre concrète, les assurés doivent demander les rachats auprès de l'institution de prévoyance concernée, qui vérifie également le respect des conditions.

Dans la pratique

La nouvelle réglementation ouvre, malgré une mise en œuvre restreinte, de multiples possibilités : les indépendants avec des revenus variables peuvent utiliser les années plus lucratives pour combler les lacunes antérieures. Les parents travaillant à temps partiel qui ont dû réduire leurs cotisations peuvent améliorer leur prévoyance dans les années suivantes. Les entrées de fonds inattendues comme les héritages peuvent également être utilisées de manière ciblée pour la prévoyance vieillesse. En principe : même les petits montants peuvent avoir un impact significatif à long terme.

Vous est-il déjà arrivé de rester indécis devant un rayon de confitures, pour finalement ne rien acheter, simplement parce que le choix était trop vaste ? De nombreux propriétaires se retrouvent dans une situation similaire lorsqu'il s'agit de choisir entre les différentes options d'amortissement. Trop de choix peut entraîner l'indécision, retarder la prise de décision ou, lorsque celle-ci est inévitable, conduire à un mauvais choix.

Pourtant, la bonne stratégie d'amortissement offre de nombreuses opportunités : non seulement vous réduisez votre hypothèque, mais vous créez également des avantages financiers à long terme et une sécurité pour l'avenir. L'une des questions fondamentales en matière d'amortissement indirect concerne le choix entre un produit bancaire et un produit d'assurance. Cet article a pour objectif de vous aider à faire le bon choix.

Qu'est-ce que l'amortissement indirect ?

L'amortissement indirect signifie que vous ne réduisez pas directement votre hypothèque, mais que vous versez à la place dans le troisième pilier (pilier 3a). Le montant épargné sera utilisé ultérieurement pour rembourser l'hypothèque. Les salariés ayant une caisse de pension peuvent, en 2024, verser jusqu'à 7’056 francs (CHF 7'258 en 2025) dans le pilier 3a et déduire ce montant de leur revenu imposable. Les indépendants peuvent déduire jusqu'à 20 % de leur revenu professionnel, avec un plafond de 35'280 francs en 2024 (CHF 36'288 en 2025). Ces versements offrent des avantages fiscaux importants et peuvent être effectués soit via un produit bancaire, soit via un produit d'assurance. Pour l'amortissement indirect, le produit du 3e pilier est dans les deux cas nanti à l'établissement financier.

Protéger vos proches et votre maison : Prévoyance pour les imprévus de la vie

On préfère ne pas penser aux événements imprévus tels que le décès ou l'incapacité de travail. Cependant, dans de telles situations, une couverture est essentielle pour maintenir la stabilité financière. Pour les familles et les couples, une assurance est particulièrement importante afin que les proches puissent continuer à assumer les charges liées à l'hypothèque. Si l'un des revenus ou, pire encore, le revenu principal disparaît, cela peut rapidement devenir un fardeau sans une couverture adéquate. Même pour les personnes seules, cette protection peut être utile, notamment en cas d'incapacité de travail, pour continuer à assumer les obligations financières.

Les assurances offrent une solution pour réduire les risques financiers et sécuriser le logement en cas de changements imprévus dans la vie.

Amortissement via un produit d'assurance : Plus qu'un simple remboursement d'hypothèque

Une police d'assurance-vie combine épargne, avantages fiscaux, protection, prévoyance vieillesse et possibilités de rendement. Pour les propriétaires, cela signifie que si vous nantissez votre police à l'établissement financier, vos contributions alimenteront le troisième pilier, où elles constitueront un capital qui servira plus tard à rembourser l'hypothèque. En même temps, la couverture d'assurance garantit que votre famille est protégée en cas de coup dur. Cette solution offre un moyen sûr et structuré de réduire votre hypothèque tout en assurant une stabilité financière. Un avantage pratique d'un produit d'assurance est que vous recevez des factures – ce qui vous aide à ne pas oublier vos versements dans le troisième pilier.

Amortissement via un produit bancaire : Flexibilité, mais sans protection

Les produits bancaires offrent de la flexibilité pour l'amortissement indirect. Vous versez sur un compte ou un fonds de placement du troisième pilier (pilier 3a) et décidez vous-même du montant et de la fréquence de vos versements. Cette solution est idéale pour les propriétaires qui privilégient la flexibilité et la constitution de capital, mais qui n'ont pas besoin d'une couverture intégrée en cas de décès ou de maladie. Si une protection supplémentaire est nécessaire, elle doit être souscrite séparément.

À qui s'adressent ces produits ?

La stratégie d'amortissement la plus adaptée dépend de vos objectifs personnels et de votre situation :

• Via un produit d'assurance : Cette option convient particulièrement aux familles ou aux propriétaires qui recherchent une sécurité à long terme et une protection pour leurs proches. Le produit d'assurance offre une constitution de capital continue tout en protégeant contre les événements imprévus.
• Via un produit bancaire : Cette option est idéale pour ceux qui privilégient la flexibilité. Si vous vous concentrez sur la constitution de capital et n'avez pas besoin d'une assurance-vie supplémentaire, c'est une solution adaptée.

Réfléchissez à vos priorités :

1. Vos objectifs financiers à long terme
2. Votre situation actuelle et les changements éventuels
3. Vos besoins en matière de sécurité
4. L'équilibre entre flexibilité et stabilité

Conclusion : La solution d'amortissement sur mesure

La décision concernant la bonne stratégie d'amortissement est aussi individuelle que votre propre logement. Une solution équilibrée combine couverture et efficacité des coûts, tout en évitant une sur-assurance inutile. Face à la diversité des offres, il est important de prendre une décision éclairée.

Nous sommes à votre disposition pour vous aider à trouver la meilleure solution adaptée à vos besoins. Contactez-nous pour un conseil personnalisé.

Dans notre dernier article  «La stratégie Saron + taux fixe : Quand flexibilité rencontre sécurité», nous vous avons présenté notre recommandation pour la combinaison de taux Saron et de taux fixe. Cette stratégie offre le juste équilibre entre flexibilité et sécurité dans la planification de votre hypothèque. Un élément clé de cette stratégie est de structurer toutes les tranches à taux fixe de manière qu'elles arrivent à échéance simultanément. Cela vous donne la liberté de renégocier l'ensemble de votre hypothèque ou de changer de banque. Mais que se passe-t-il si l'environnement des taux d'intérêt est défavorable au moment du renouvellement de votre hypothèque ? C'est ici que l'amortissement indirect entre en jeu – un outil souvent sous-estimé, qui vous offre non seulement de la sécurité mais aussi des avantages financiers à long terme.

Amortissement indirect : Bien plus que de simples coûts

Il est tentant de minimiser les coûts mensuels de l'hypothèque et d'utiliser la liquidité disponible pour d'autres fins. De nombreux propriétaires choisissent donc de réduire l'amortissement au minimum. Pourtant, l'amortissement n'est pas qu'un simple facteur de coût, mais une stratégie pour constituer un capital qui pourra vous être utile plus tard – surtout lorsque les taux augmentent et que votre hypothèque doit être renouvelée.

En effectuant des versements réguliers dans le troisième pilier, vous pouvez constituer un capital qui pourra être utilisé plus tard pour réduire votre hypothèque ou pour investir dans votre bien immobilier. Surtout dans un environnement de taux plus élevés, ce capital vous offre la possibilité de réduire la charge financière due à des taux d'intérêt plus élevés.

Le troisième pilier : Votre coussin financier flexible

Le troisième pilier offre plusieurs avantages décisifs que vous pouvez exploiter aussi bien en période de taux bas que lors d'une hausse des taux d'intérêt à venir :

• Avantages fiscaux : Les versements dans le troisième pilier sont fiscalement avantageux, ce qui vous permet de réduire votre charge fiscale tout en constituant un capital pour l'avenir. De plus, votre hypothèque reste inchangée pendant la durée de celle-ci, vous permettant ainsi de maximiser la déduction fiscale des intérêts hypothécaires.
• Réduire l'hypothèque : En cas de hausse des taux, vous pouvez utiliser le capital accumulé pour amortir votre hypothèque et réduire vos coûts mensuels.
• Rénovations et investissements : Vous pouvez utiliser le capital du troisième pilier pour financer des rénovations ou des investissements dans votre bien immobilier, sans augmenter votre hypothèque.
• Sécurisation à la retraite : Lorsque vous prenez votre retraite, vous pouvez utiliser le capital accumulé pour réduire votre hypothèque et alléger votre charge financière durant vos vieux jours.

En exploitant le potentiel du troisième pilier pour votre amortissement, vous bénéficiez de plus de flexibilité et de sécurité. Tout en vous allégeant fiscalement, vous constituez un coussin financier que vous pouvez utiliser de manière flexible – que ce soit pour réduire votre hypothèque ou pour investir dans votre bien immobilier.

Une alternative : l'amortissement direct

En plus de l'amortissement indirect via le troisième pilier, il existe également la possibilité d'un amortissement direct, où vous réduisez régulièrement et immédiatement l'hypothèque. Cependant, vous devez tenir compte du fait que vous réduisez aussi le montant déductible des impôts pour les intérêts de la dette.

Types d'amortissement  

Amortissement direct
Avec l'amortissement direct, l'hypothèque est réduite régulièrement par des paiements fixes. Par conséquent, le montant de l'hypothèque et les intérêts à payer diminuent progressivement.

Amortissement indirect
Le montant de l'hypothèque et les intérêts restent constants. Au lieu de rembourser directement l'hypothèque, des versements sont effectués dans un produit du pilier 3a, qui sera utilisé pour rembourser l'hypothèque à l'échéance ou à l'entrée en retraite.

Conclusion : Amortissez davantage

L'amortissement ne doit pas être perçu comme une contrainte, mais comme un levier stratégique pour faire face à une éventuelle hausse des taux. En tirant parti des avantages du troisième pilier, vous pouvez non seulement alléger votre charge fiscale, mais également renforcer votre sécurité financière à long terme. Cette approche vous offre ainsi la souplesse nécessaire pour ajuster votre stratégie hypothécaire en fonction des circonstances et prendre des décisions éclairées pour votre avenir.

Dans notre prochain article, nous expliquerons les différences entre le troisième pilier en tant que produit bancaire et en tant que produit d'assurance – et laquelle de ces options convient le mieux à votre situation.

Vous avez des questions sur votre stratégie hypothécaire ?
Contactez-nous – nous serons heureux de vous aider à adapter votre financement à vos besoins. Ensemble, nous trouverons la meilleure solution pour votre avenir financier.

Dans notre dernier article  «La stratégie Saron + taux fixe : Quand flexibilité rencontre sécurité», nous vous avons présenté notre recommandation pour la combinaison de taux Saron et de taux fixe. Cette stratégie offre le juste équilibre entre flexibilité et sécurité dans la planification de votre hypothèque. Un élément clé de cette stratégie est de structurer toutes les tranches à taux fixe de manière qu'elles arrivent à échéance simultanément. Cela vous donne la liberté de renégocier l'ensemble de votre hypothèque ou de changer de banque. Mais que se passe-t-il si l'environnement des taux d'intérêt est défavorable au moment du renouvellement de votre hypothèque ? C'est ici que l'amortissement indirect entre en jeu – un outil souvent sous-estimé, qui vous offre non seulement de la sécurité mais aussi des avantages financiers à long terme.

Amortissement indirect : Bien plus que de simples coûts

Il est tentant de minimiser les coûts mensuels de l'hypothèque et d'utiliser la liquidité disponible pour d'autres fins. De nombreux propriétaires choisissent donc de réduire l'amortissement au minimum. Pourtant, l'amortissement n'est pas qu'un simple facteur de coût, mais une stratégie pour constituer un capital qui pourra vous être utile plus tard – surtout lorsque les taux augmentent et que votre hypothèque doit être renouvelée.

En effectuant des versements réguliers dans le troisième pilier, vous pouvez constituer un capital qui pourra être utilisé plus tard pour réduire votre hypothèque ou pour investir dans votre bien immobilier. Surtout dans un environnement de taux plus élevés, ce capital vous offre la possibilité de réduire la charge financière due à des taux d'intérêt plus élevés.

Le troisième pilier : Votre coussin financier flexible

Le troisième pilier offre plusieurs avantages décisifs que vous pouvez exploiter aussi bien en période de taux bas que lors d'une hausse des taux d'intérêt à venir :

• Avantages fiscaux : Les versements dans le troisième pilier sont fiscalement avantageux, ce qui vous permet de réduire votre charge fiscale tout en constituant un capital pour l'avenir. De plus, votre hypothèque reste inchangée pendant la durée de celle-ci, vous permettant ainsi de maximiser la déduction fiscale des intérêts hypothécaires.
• Réduire l'hypothèque : En cas de hausse des taux, vous pouvez utiliser le capital accumulé pour amortir votre hypothèque et réduire vos coûts mensuels.
• Rénovations et investissements : Vous pouvez utiliser le capital du troisième pilier pour financer des rénovations ou des investissements dans votre bien immobilier, sans augmenter votre hypothèque.
• Sécurisation à la retraite : Lorsque vous prenez votre retraite, vous pouvez utiliser le capital accumulé pour réduire votre hypothèque et alléger votre charge financière durant vos vieux jours.

En exploitant le potentiel du troisième pilier pour votre amortissement, vous bénéficiez de plus de flexibilité et de sécurité. Tout en vous allégeant fiscalement, vous constituez un coussin financier que vous pouvez utiliser de manière flexible – que ce soit pour réduire votre hypothèque ou pour investir dans votre bien immobilier.

Une alternative : l'amortissement direct

En plus de l'amortissement indirect via le troisième pilier, il existe également la possibilité d'un amortissement direct, où vous réduisez régulièrement et immédiatement l'hypothèque. Cependant, vous devez tenir compte du fait que vous réduisez aussi le montant déductible des impôts pour les intérêts de la dette.

Types d'amortissement  

Amortissement direct
Avec l'amortissement direct, l'hypothèque est réduite régulièrement par des paiements fixes. Par conséquent, le montant de l'hypothèque et les intérêts à payer diminuent progressivement.

Amortissement indirect
Le montant de l'hypothèque et les intérêts restent constants. Au lieu de rembourser directement l'hypothèque, des versements sont effectués dans un produit du pilier 3a, qui sera utilisé pour rembourser l'hypothèque à l'échéance ou à l'entrée en retraite.

Conclusion : Amortissez davantage

L'amortissement ne doit pas être perçu comme une contrainte, mais comme un levier stratégique pour faire face à une éventuelle hausse des taux. En tirant parti des avantages du troisième pilier, vous pouvez non seulement alléger votre charge fiscale, mais également renforcer votre sécurité financière à long terme. Cette approche vous offre ainsi la souplesse nécessaire pour ajuster votre stratégie hypothécaire en fonction des circonstances et prendre des décisions éclairées pour votre avenir.

Dans notre prochain article, nous expliquerons les différences entre le troisième pilier en tant que produit bancaire et en tant que produit d'assurance – et laquelle de ces options convient le mieux à votre situation.

Vous avez des questions sur votre stratégie hypothécaire ?
Contactez-nous – nous serons heureux de vous aider à adapter votre financement à vos besoins. Ensemble, nous trouverons la meilleure solution pour votre avenir financier.

Dans le monde complexe du financement immobilier, il est crucial de choisir une stratégie offrant à la fois flexibilité et protection contre les fluctuations des taux d'intérêt. Bien que le fractionnement hypothécaire traditionnel soit souvent recommandé, une approche plus moderne combinant les taux Saron avec des taux fixes à long terme peut offrir des avantages considérables. Découvrons ensemble comment optimiser votre financement immobilier tout en gardant le contrôle sur votre stratégie à long terme.

La stratégie Saron + taux fixe : Le meilleur des deux mondes

L'approche

Cette stratégie consiste à diviser votre hypothèque en deux parties principales :

1. Une partie avec des taux Saron (variable)
2. Une partie avec un taux fixe à long terme

L'idée centrale est de bénéficier de la flexibilité et des taux généralement plus bas du Saron tout en sécurisant une partie de votre prêt avec un taux fixe à long terme.

Avantages de cette stratégie

1. Flexibilité accrue : La partie Saron vous permet de profiter des baisses de taux et offre la possibilité de convertir des tranches en taux fixe lorsque les conditions sont favorables.
2. Protection partielle contre les hausses de taux : La partie à taux fixe vous protège contre les augmentations de taux sur une portion de votre prêt.
3. Optimisation des taux : Vous bénéficiez potentiellement de taux moyens plus avantageux sur l'ensemble de votre hypothèque.
4. Possibilité de renégociation globale : En alignant l'échéance de la partie fixe sur la durée totale du prêt, vous conservez l'option de renégocier l'intégralité de votre hypothèque à terme.

Comment structurer cette combinaison ?

• Répartition du montant : La répartition entre Saron et taux fixe dépend de votre tolérance au risque. Par exemple, 40% en Saron et 60% en taux fixe.
• Durée du taux fixe : Le choix de la bonne durée dépend de nombreux facteurs individuels, tels que votre tolérance au risque, votre situation financière, vos projets de vie et votre horizon de planification personnel. Lisez à ce sujet notre dernier article « Durée de l'hypothèque : courte ou longue ? Comment faire le bon choix. »
• Conversion progressive : Vous pouvez convertir des tranches de CHF 100’000 du Saron vers le taux fixe, en alignant toujours l'échéance sur la partie fixe initiale.

Le fractionnement traditionnel : Une approche à considérer avec prudence

Une méthode fréquemment discutée est la répartition de l'hypothèque en plusieurs tranches à taux fixe avec des échéances échelonnées (par exemple 3, 7 et 10 ans ou 5 et 10 ans). Bien que cette approche semble réduire les risques, elle présente des inconvénients :

1. Flexibilité limitée : Il est difficile de faire reprendre une seule tranche par une autre banque lorsque les échéances sont trop éloignées les unes des autres.
2. Position de négociation restreinte : La situation mentionnée ci-dessus peut vous placer dans une position de négociation défavorable. Si vous ne pouvez pas changer de banque, vous pourriez être contraint d'accepter des conditions moins avantageuses pour la tranche arrivant à échéance, car vos options sont limitées.

L'importance de l'amortissement

En alignant les échéances, vous conservez une position de négociation forte à la fin de la durée du prêt. Pour faire face au risque potentiel d'un environnement de taux d'intérêt plus élevé, l'épargne dans le 3e pilier joue un rôle crucial :

1. Utilisation du 3e pilier : Versez régulièrement dans votre 3e pilier pour constituer une épargne dédiée à l'amortissement.
2. Tampon contre les hausses de taux : En cas de hausse significative des taux à l'échéance, vous pouvez utiliser ces fonds pour amortir une partie du prêt et maintenir des charges supportables.
3. Flexibilité accrue : Un taux d'endettement plus faible vous donne une meilleure position de négociation lors du renouvellement de votre hypothèque.

Stratégie de renouvellement

Lorsque votre hypothèque arrive à échéance, vous avez plusieurs options :

1. Renégociation globale : Si vous avez opté pour la stratégie Saron + taux fixe avec échéances alignées, vous pouvez renégocier l'intégralité de votre prêt, potentiellement avec une nouvelle banque.
2. Nouveau fractionnement : Vous pouvez envisager de fractionner à nouveau votre hypothèque, en fonction des conditions du marché et de votre situation personnelle.
3. Amortissement partiel : Utilisez vos économies (3e pilier par exemple) pour réduire le montant du prêt si les taux sont défavorables.

Conclusion

L'optimisation de votre financement immobilier nécessite une approche personnalisée qui tient compte de votre situation financière, de votre tolérance au risque et des conditions du marché. La combinaison Saron et taux fixe offre un équilibre intéressant entre flexibilité et sécurité, tout en préservant votre capacité à renégocier l'ensemble de votre prêt à terme.

Le choix de la bonne stratégie hypothécaire est une décision complexe qui nécessite une réflexion approfondie. Chaque situation financière est unique, et ce qui est optimal pour l'un peut être moins adapté pour l'autre.

Que vous soyez sur le point de renouveler votre hypothèque ou que vous planifiez l'achat d'un bien immobilier, nous sommes là pour vous accompagner et trouver ensemble la solution qui vous convient le mieux.

Lors de la souscription d'une hypothèque, le choix de la durée est essentiel. Faut-il opter pour une durée courte ou longue ? Examinons les options pour vous aider à faire le meilleur choix.

La durée d’une hypothèque

La durée d'une hypothèque désigne la période pendant laquelle vous vous engagez à des conditions spécifiques avec votre prêteur. Les conditions varient selon le type d'hypothèque choisi :

• Pour une hypothèque fixe, le taux d'intérêt reste inchangé pendant toute la durée convenue.
• Pour une hypothèque à taux variable comme la Saron, le taux peut fluctuer régulièrement selon les conditions du marché.

Comparaison des durées d'hypothèque

La durée d'une hypothèque à court terme offre flexibilité et économies potentielles, tandis que la durée à long terme assure sécurité et prévisibilité.

Hypothèque fixe à court terme (2-5 ans) 

Avantages

• Flexibilité modérée : possibilité de changer après une période relativement courte
• Taux généralement plus bas que les hypothèques à long terme

Inconvénients

• Risque de hausse des taux à chaque renouvellement
• Nécessité de renégocier plus fréquemment

Idéal pour

• Les personnes qui veulent un certain équilibre entre sécurité et flexibilité
• Personnes qui anticipent une possible vente ou un refinancement dans les prochaines années
• Personnes qui anticipent une baisse des taux à moyen terme

Hypothèque Saron

Avantages

• Flexibilité maximale : taux ajusté régulièrement (généralement tous les 3 mois)
• Potentiellement les taux les plus bas du marché
• Profite immédiatement des baisses de taux

Inconvénients

• Risque de fluctuations fréquentes des mensualités
• Potentiel de hausse rapide et significative des taux

Idéal pour

• Emprunteurs avec une bonne tolérance au risque
• Personnes qui peuvent absorber des hausses potentielles de taux
• Personnes qui veulent profiter des taux bas avec flexibilité

Hypothèque fixe à long terme (7+ ans)

Avantages

• Prévisibilité maximale des paiements sur une longue période
• Protection contre les hausses de taux
• Moins de démarches administratives : pas de renouvellement fréquent

Inconvénients

• Taux généralement plus élevés
• Moins de flexibilité : pénalités potentiellement élevées en cas de remboursement anticipé
• Pas de bénéfice en cas de baisse des taux du marché

Idéal pour

• Les personnes qui privilégient la stabilité et la prévisibilité
• Personnes qui veulent se protéger contre de possibles hausses de taux
• Personnes qui prévoient de garder leur bien à long terme

Comment faire le bon choix ?

Votre décision dépendra de plusieurs facteurs :

1. Tolérance au risque : Préférez-vous la flexibilité ou la sécurité ? Êtes-vous prêt à accepter des variations potentielles de taux (particulièrement pertinent pour les hypothèques Saron) ?
2. Situation financière : Stabilité des revenus et changements financiers prévus. Avez-vous la capacité d'absorber des hausses potentielles de taux ?
3. Prévisions du marché : Tendances des taux d'intérêt (avec précaution).
4. Plan de vie : Projets de déménagement ou de vente à moyen terme.
5. Stratégie globale : Considérez votre planification financière dans son ensemble.
6. Compréhension du marché : Votre connaissance et votre compréhension des mécanismes du marché hypothécaire, particulièrement important pour l'hypothèque Saron.

Conclusion

Il n'existe pas de durée idéale universelle pour une hypothèque. Le choix entre une hypothèque fixe à court terme, une hypothèque Saron, ou une hypothèque fixe à long terme dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs financiers, et de votre tolérance au risque.

Les hypothèques fixes à court terme offrent un équilibre entre flexibilité et stabilité, mais nécessitent une bonne planification financière pour faire face aux potentielles hausses de taux. Les hypothèques Saron peuvent potentiellement offrir les taux les plus bas, mais avec un risque de fluctuation plus élevé et nécessitent une certaine tolérance au risque. Les hypothèques fixes à long terme offrent une stabilité maximale, mais à un coût généralement plus élevé et avec moins de flexibilité.

Nos clients

Nos clients bénéficient d'une analyse approfondie de leur situation financière, permettant l'élaboration d'une stratégie hypothécaire personnalisée. Un accompagnement continu leur offre la possibilité d'ajuster leur approche en fonction de l'évolution du marché et de leur situation personnelle, assurant ainsi une optimisation à long terme de leur financement immobilier.

N'hésitez pas à nous contacter en cas d'achat immobilier ou de renouvellement de votre hypothèque.

Les rénovations énergétiques sont bénéfiques à plusieurs égards : elles sont bonnes pour le climat, réduisent les coûts énergétiques, améliorent le confort de vie et contribuent au maintien de la valeur du bien. Le seul inconvénient est le coût. Nous vous montrons comment ces investissements peuvent être financés.

Augmentation de l'hypothèque

Les banques sont généralement disposées à augmenter le prêt hypothécaire pour des rénovations énergétiques, car cela contribue au maintien de la valeur du bien immobilier à long terme. Certaines banques proposent même dans certains cas des conditions préférentielles. Pour une augmentation, la banque procède à un nouvel examen du crédit, raison pour laquelle des documents actuels relatifs à votre bien immobilier et à votre situation financière personnelle doivent être fournis.

Subventions des communes et des cantons

Les communes et les cantons accordent des subventions pour presque toutes les mesures utiles sur le plan énergétique. Sur le site www.energiefranken.ch, il est facile de rechercher des programmes d'encouragement en saisissant la localité.

Allégements fiscaux de la Confédération

La Confédération encourage les investissements pour les rénovations énergétiques en accordant des allègements fiscaux. Ainsi, les travaux de maintien de la valeur et les investissements énergétiques augmentant la valeur peuvent être déduits du revenu imposable en tant que charges immobilières. Toutefois, seule la partie qui n'a pas été subventionnée est déductible des impôts.

Pour obtenir un avantage fiscal maximal, il est souvent judicieux de répartir les coûts sur plusieurs années. Cependant, les travaux doivent être planifiés dans le cadre d'un concept global, car ils doivent être coordonnés entre eux.

Notre soutien

Nous vous soutenons tout au long du processus. Tout d'abord, nous calculons le cadre possible pour une augmentation de l'hypothèque. Si votre produit hypothécaire le permet (hypothèque à taux fixe arrivant à échéance, taux variables), nous obtenons des offres de différents établissements et les comparons pour vous. Grace à notre large réseau, nous pouvons vous recommander des entreprises spécialisées pour les travaux.

Nous sommes là pour vous aider à financer au mieux vos investissements dans des rénovations immobilières durables.

En tant que Mompreneur (ou maman entrepreneur) - une femme qui dirige sa propre entreprise tout en remplissant son rôle de maman - il est crucial de planifier tôt à la fois pour la prévoyance et pour la retraite. Une planification réfléchie de la prévoyance offre non seulement une sécurité pour la retraite, mais permet également de profiter du présent sans se soucier des incertitudes financières. Heureusement, les Mompreneurs ont différentes options pour organiser leur prévoyance et leur retraite.

Le rôle de la Sàrl

Pour les Mompreneurs, la création d'une Sàrl peut être une option attrayante. La structure de la Sàrl sépare le patrimoine personnel des risques commerciaux, offrant une sécurité supplémentaire, notamment lorsque l'entreprise se développe et que davantage de capital est investi. Avec un salaire annuel d'au moins CHF 22'050.- (en 2024), l'affiliation à une caisse de pension est obligatoire pour une Sàrl, tandis que pour un revenu inférieur, des cotisations volontaires peuvent être versées dans la prévoyance sur-obligatoire.

Options de prévoyance pour les mamans entrepreneurs individuelles

Les mamans entrepreneures individuelles ont la possibilité de s'affilier volontairement à une institution de prévoyance de leur association professionnelle ou à une institution supplétive afin de se constituer un capital vieillesse et de se protéger, ainsi que leur famille, en cas de perte de gain ou de décès.

Les Mompreneurs sans caisse de pension peuvent verser jusqu'à 20% de leur revenu net d'activité, jusqu'à un maximum de CHF 35'280.- par an (en 2024), dans le troisième pilier afin de réduire leurs impôts et de se constituer un capital vieillesse. Une fois un certain montant atteint (par exemple CHF 50'000.-), il est conseillé d'ouvrir un nouveau compte. En répartissant le capital vieillesse sur différents comptes, le retrait ultérieur peut être échelonné, ce qui permet d'économiser des impôts à nouveau.

Outre les comptes 3a traditionnels, les solutions d'assurance offrent la possibilité de combiner la prévoyance vieillesse avec une assurance décès ou perte de gain.

Sécurité pour la famille : assurance décès et perte de gain

Étant donné que les indépendantes ne sont pas assurés contre le chômage ni obligatoirement contre les accidents, il est important pour les Mompreneurs de penser également à protéger leur famille en cas d'événements imprévus. Une assurance invalidité professionnelle protège la famille si la maman se retrouve en incapacité de travail et ne peut donc plus percevoir son revenu habituel. En outre, une assurance décès protège, s'il devait lui arriver quelque chose. En cas de décès, cette assurance verse immédiatement la somme prédéfinie aux bénéficiaires désignés, indépendamment de la procédure de succession, et peut contribuer à éviter des difficultés financières.

Commencez à planifier votre prévoyance le plus tôt possible, car même de petits montants peuvent contribuer à la constitution d'un solide capital vieillesse grâce aux effets des intérêts composés. Nous serions ravis de vous guider dans le choix des diverses options d'assurance et de vous informer sur la pertinence éventuelle de la création d'une Sàrl pour votre situation.

La promotion immobilière - la construction d'un immeuble d'habitation suivie de la vente ou de la location des unités d'habitation - est un processus complexe qui nécessite une planification minutieuse. De l'achat du terrain à la commercialisation, il y a des étapes importantes à prendre en compte. Dans cet article, nous examinons les facteurs clés d'une promotion immobilière réussie.

1. L'achat du terrain

L'emplacement du terrain est crucial pour le succès du projet. En plus des critères habituels tels que l'accessibilité et l'infrastructure, d'autres facteurs doivent être pris en compte :

• Les développements futurs : Les informations sur les projets d'infrastructures prévus à proximité peuvent fournir des indications sur le potentiel futur de l'emplacement.
• Potentiel de la parcelle : La constructibilité et les possibilités d'utilisation du terrain doivent être examinées en détail avant l'achat.

2. Planification du développement

Une analyse de marché est indispensable pour comprendre la demande locale. Sur la base de ces informations, la typologie et la diversification des futurs projets résidentiels peuvent être déterminées. Les experts immobiliers locaux peuvent aider à optimiser la répartition des unités d'habitation, car ils savent mieux quelles unités se vendent ou se louent facilement.

3. Financement et considérations de rendement

En premier lieu, les promoteurs immobiliers doivent décider de la stratégie à adopter : Le projet ou le bâtiment résidentiel doit-il être vendu à un ou plusieurs investisseurs ? Ou la vente des unités individuelles serait-elle plus judicieuse ? Il peut également être conseillé de conserver le bâtiment comme investissement locatif ou de mettre en œuvre une solution mixte.

Ensuite, les options de financement doivent être évaluées. Une possibilité serait de travailler avec un crédit de construction ou de vendre les unités clés en main.

Avec ces réflexions, la recherche du financement approprié peut être abordée.

4. Détermination du prix

L'analyse de marché joue à nouveau un rôle décisif. En comparant avec d'autres objets dans la région, des informations précieuses peuvent être obtenues pour fixer des prix de vente ou de location appropriés. Il est recommandé de faire appel à un expert immobilier local pour déterminer les prix de manière optimale.

5. Marketing et vente

Dans cette phase, il est également conseillé de faire appel à des experts en immobilier. Ils apportent les connaissances et l'expérience nécessaires en matière de commercialisation immobilière et disposent d'un vaste réseau d'acheteurs ou de locataires potentiels.

Notre soutien dans ce processus

Nous accompagnons les développements immobiliers dès le début. Pour vous offrir le meilleur service possible, il est préférable de nous contacter dès que vous avez trouvé un terrain. Nous nous occupons de tous les aspects financiers (définition de la stratégie, calcul du rendement, recherche de financement, etc.) En outre, vous bénéficiez de notre vaste réseau d'architectes, d'agents immobiliers, de directeurs de travaux et d'autres professionnels qui vous accompagnent à chaque étape.

Un renouvellement hypothécaire offre bien plus que la simple renégociation des taux d'intérêt. C'est l'occasion de vérifier les conditions de votre prêt hypothécaire et de vous assurer qu'elles correspondent à vos besoins actuels et futurs. Dans un marché en constante évolution, prendre la bonne décision peut vous faire économiser des milliers de francs et renforcer votre sécurité financière. Lors d'un renouvellement hypothécaire, plusieurs aspects doivent être pris en compte :

Taux d'intérêt

Une comparaison des taux d'intérêt vous aide à évaluer la compétitivité du marché hypothécaire. Même de légères différences peuvent avoir des répercussions importantes à long terme sur le coût total.

Durée

Le choix de la durée dépend de vos plans futurs et de votre tolérance au risque. Stabilité à long terme ou flexibilité à court terme - nous vous montrons quelle option vous convient le mieux.

Produit hypothécaire

En fonction de vos objectifs financiers, changer de produit hypothécaire peut être judicieux. Nous vous conseillons sur différentes options, y compris l'hypothèque SARON.

Remboursements supplémentaires

Grâce à des amortissements volontaires, vous pouvez réduire le montant de votre prêt hypothécaire. Cela peut être utile, par exemple, si vous devez renouveler votre hypothèque dans un environnement de taux d'intérêt plus élevés ou si vous souhaitez réduire vos dépenses à l'âge de la retraite.

Augmentations

Un renouvellement hypothécaire offre la possibilité d'augmenter votre prêt hypothécaire pour financer des projets futurs, à condition que le niveau d’endettement et la capacité à tenir la charge financière le permettent. Nous vous montrons comment utiliser cette option pour optimiser votre prévoyance.

Assurances

Prenez en main vos finances et vérifiez en même temps votre couverture d'assurance. Nous vous aidons à optimiser votre protection en cas d'invalidité ou de décès.

Conditions et frais

Outre le taux d'intérêt, d'autres conditions et frais doivent être pris en compte lors d'un renouvellement hypothécaire. Cela inclut les frais de traitement ou les frais et conditions en cas de résiliation anticipée du prêt hypothécaire, qui varient d'une banque à l'autre.

Ne supposez pas que votre banque actuelle offre automatiquement les meilleures conditions. Contactez-nous pour obtenir de l'aide lors de votre prochain renouvellement hypothécaire - nous nous occupons des comparaisons et des négociations pour que vous obteniez la solution optimale.

L'achat d'un bien immobilier est un investissement financier important et, dans le cas d'un logement en propriété, également un investissement émotionnel. Avec l'intention d'acheter un propre logement, un objet de rendement ou de lancer une promotion immobilière, on entre dans le monde complexe des finances. Nous connaissons très bien ce monde et accompagnons nos clientes et clients à travers lui. Ils gagnent ainsi du temps, de l'argent et de la sécurité :

Stratégie financière

Nous développons pour nos clientes et clients une stratégie financière claire et adaptée à leurs besoins et objectifs individuels. De la planification budgétaire aux variantes de financement, nous veillons à ce qu'ils prennent les meilleures décisions.

Un conseil complet et une planification à long terme

Nous ne pensons pas uniquement à l'achat actuel, mais souhaitons conseiller notre clientèle de manière globale et à long terme. Cela inclut leur sécurité financière et prévoyance ainsi que les optimisations fiscales.

Un processus efficace

Grâce à notre expérience, nous savons quels instituts de financement répondent le mieux aux besoins de notre clientèle. Nous soumettons la demande de financement avec le dossier complet à ces instituts et sommes leur interlocuteur en cas de questions. Nous négocions et comparons pour notre clientèle et trouvons ainsi le prêteur hypothécaire qui convient le mieux.

Les meilleures conditions

Nous travaillons avec de nombreux prêteurs différents et obtenons des conditions extrêmement intéressantes pour nos clients.

Connaissance du marché

Les marchés financiers sont en constante évolution. Nous nous tenons au courant des évolutions actuelles afin d'adapter les stratégies financières aux conditions actuelles du marché. Nous aidons également à s'orienter sur le marché immobilier et communiquons en toute transparence le prix d'achat ou de vente équitable d'un bien immobilier.

Sécurité juridique

L'achat d'un bien immobilier comporte des aspects juridiques. Nous accompagnons notre clientèle tout au long de la conclusion du contrat afin que la transaction se déroule sans problème.

Nous prenons le temps de comprendre vos besoins et de trouver des solutions appropriées pour y répondre. Bien sûr, tout le monde peut contracter une hypothèque auprès d'une banque. Mais il y a tant de choses qui sont liées ou interdépendantes. Bien organisées, elles peuvent faire une grande différence, surtout à long terme. Même en cas de renouvellement d'une hypothèque, nous pouvons vous donner des conseils complets et nous charger des négociations et des comparaisons pour vous. Appelez-nous - et profitez de votre temps.

Avec son concept des trois piliers, la Suisse dispose d'un système de sécurité sociale solide. Néanmoins, vous devriez prendre en main votre prévoyance à temps. Alors que le 1er pilier (assurance vieillesse obligatoire de l'État) est acquis, les prestations et les conditions du 2e pilier (prévoyance professionnelle) varient considérablement d'une institution de prévoyance à l'autre. Si vous connaissez les prestations (rentes et prestations en capital) de votre caisse de pension, vous pouvez combler les éventuelles lacunes soit au sein du 2e pilier, soit au moyen du 3e pilier (prévoyance individuelle). Nous avons réuni les questions que les salariés devraient se poser en lisant leur certificat de prévoyance :

Quel sera le montant de ma prestation de vieillesse ?

L'une des informations les plus importantes du certificat de prévoyance est la prestation de vieillesse probable. La rente annuelle indiquée constitue, avec la rente AVS, votre revenu à l'âge de la retraite. Souvent, ce revenu est inférieur au revenu actuel de l'activité professionnelle. Les 1er et 2e piliers assurent en général environ 60% du revenu brut de l'activité professionnelle. Mais le temps libre à la retraite offre aussi plus de possibilités d'activités ou de vacances plus longues. Les salariés devraient se demander si la pension prévue sera suffisante pour eux.

Comment puis-je améliorer ma prestation de retraite ?

Le rachat dans la caisse de pension est une bonne possibilité d'améliorer la rente de vieillesse. Par "rachat", on entend un versement volontaire dans sa caisse de pension, qui augmente ainsi les prestations de vieillesse. Ces versements volontaires bénéficient d'avantages fiscaux et réduisent ainsi votre charge fiscale.

Certaines caisses de pension proposent des différents plans. Dans ce cas, les salariés pourraient choisir un meilleur plan avec des cotisations plus élevées.

Les prestations de vieillesse peuvent également être améliorées dans le cadre du 3e pilier par des versements dans des produits d'assurance et bancaires.

Un rachat dans la caisse de pension est-il rentable ?

Un rachat dans la caisse de pension vous permet d'une part d'économiser des impôts et d'autre part d'améliorer votre prévoyance vieillesse. Dans la plupart des cas, un rachat en vaut la peine, mais il faut toutefois tenir compte de certaines choses. Il faut par exemple se renseigner auprès de l'institution de prévoyance pour savoir si les rachats seront versés aux survivants en cas de décès.

Quel est mon potentiel de rachat ?

Le certificat de prévoyance indique normalement, si vous avez un potentiel de rachat et à combien il s'élève. Le montant correspond à la "lacune de cotisation", c'est-à-dire à la différence entre l'avoir de vieillesse épargné jusqu'à présent et le capital d'épargne maximal possible sur la base du salaire actuel. Les lacunes de cotisation sont donc dues à des augmentations de salaire ou à des années de cotisation manquantes.

Comment ma famille est-elle couverte en cas de décès ?

La rente de survivant est versée à la personne survivante (veuve, veuf, partenaire enregistré) si elle est âgée d'au moins 45 ans et si le mariage / le partenariat enregistré a duré au moins cinq ans ou si elle a des enfants à charge. S'il n'existe aucun droit à la rente de survivant, trois rentes annuelles sont généralement versées sous forme d'indemnité en capital.

Un couple de concubins peut annoncer la communauté de vie à l'institution de prévoyance après 5 ans (ménage commun) et ainsi se désigner mutuellement comme bénéficiaires de la rente de survivant.

Indemnité en capital ou rente ?

Légalement, un quart de l'avoir de vieillesse peut être perçu sous forme de capital. Selon les dispositions réglementaires des institutions de prévoyance, il est possible de percevoir un montant plus élevé, voire la totalité de l'avoir de vieillesse sous forme de capital. L'option la plus judicieuse dépend de l'espérance de vie, de la situation successorale ainsi que de l'avoir de vieillesse disponible. Un avoir de vieillesse très élevé dans la caisse de pension ne peut par exemple pas être transmis par héritage. Si l'avoir de vieillesse est faible et l'espérance de vie longue, la répartition sur les années de vie restantes représenterait un grand défi.

Il existe de nombreuses possibilités d'optimiser votre prévoyance, mais il faut aussi tenir compte de beaucoup de choses. Les dispositions légales, les différentes dispositions réglementaires des caisses de pension, les solutions en dehors de la prévoyance professionnelle - il est difficile de s'y retrouver dans ce domaine. De plus, il n'existe pas de solutions toutes faites. Nous vous conseillons vivement de vous occuper à temps de votre prévoyance. Et nous nous ferons un plaisir de vous aider à vous orienter dans ce domaine.

Le système suisse de sécurité sociale incite à la prévoyance vieillesse par le biais d'avantages fiscaux : les versements dans la prévoyance vieillesse sont récompensés par des économies d'impôts. Pour les entreprises, c'est sans doute le meilleur moyen pour optimiser leur fiscalité.

La prévoyance professionnelle (2e pilier) est obligatoire à partir d'un salaire annuel de CHF 22’050 (situation en 2024). Entre ce seuil d'entrée et le montant maximal de CHF 88’200, les salaires sont obligatoirement assurés. Pour les éléments de salaire supérieurs au montant maximal, il est possible de conclure une assurance complémentaire : la prévoyance surobligatoire. Elle présente des avantages importants pour les propriétaires d'entreprise :

Une prévoyance complète

Les entrepreneurs sont confrontés à des risques particuliers en ce qui concerne leur propre prévoyance. Leur entreprise est souvent la plus grande valeur patrimoniale dans la fortune privée et le revenu dépend de l'évolution de l'entreprise. Il est crucial de se constituer un patrimoine privé en plus de l'entreprise ainsi qu’une bonne prévoyance vieillesse. Le niveau de vie doit pouvoir être maintenu dans une mesure raisonnable à la retraite, en cas d'invalidité ou pour les survivants en cas de décès.

Des économies d'impôts privées

En effectuant des versements plus importants dans votre prévoyance, vous réduisez votre revenu imposable. Vous avez certes un revenu net plus bas, mais vous payez moins d'impôts. Cela permet de développer le patrimoine privé et d'améliorer la prévoyance. D’autres possibilités d'économies d'impôts ne fonctionnent souvent qu'à court terme : Un salaire d’entrepreneur plus bas, pour briser la progression fiscale, entraîne par exemple une augmentation des liquidités dans l'entreprise. Celle-ci sera également imposée tôt ou tard. De plus, dans ce cas, il arrive souvent que le capital vieillesse ne soit pas suffisamment constitué.

Des économies d'impôts pour l'entreprise

Les cotisations plus élevées dont vous et vos collaborateurs profitez, réduisent le bénéfice imposable de votre entreprise. La marge de manœuvre est très grande pour les propriétaires d'entreprise - comme dans la sphère privée - également dans la sphère entrepreneuriale.

Une plus grande liberté de choix

Les cotisations d'épargne sont souvent plus élevées dans la prévoyance surobligatoire, car il est possible de choisir un meilleur plan. Selon l'institution de prévoyance, les plans peuvent être définis de manière très individuelle. Souvent, vous pouvez décider vous-même de la manière dont l'argent de votre prévoyance sera investi.

Grande attractivité sur le marché du travail

Les talents recherchés sur le marché du travail comparent également les prestations de prévoyance de leurs employeurs potentiels. En proposant une solution de prévoyance complète, vous avez un argument de plus pour convaincre les candidats de choisir votre entreprise et également pour fidéliser vos collaborateurs actuels.

Le choix d'une prévoyance surobligatoire peut toutefois être complexe. Chaque institution de prévoyance a des règles différentes et d'autres plans dans lesquels investir. Nous avons d'excellents partenaires à nos côtés, avec lesquels nous trouvons la solution optimale pour votre entreprise. N'hésitez pas à nous appeler pour obtenir un conseil complet.

En tant que salariée ou salarié, vous souhaitez en savoir plus sur votre prévoyance ? Combien allez-vous gagner à l'âge de la retraite ? Comment pouvez-vous améliorer votre rente ? Nous vous en parlerons en février. Suivez-nous sur LinkedIn, Facebook et Instagram pour ne manquer aucun article.

Le canton de Fribourg a introduit au 1er janvier 2024 une modification importante de la loi sur les droits de mutation pour la première acquisition d'un logement à usage personnel. Elle vise à faciliter l'achat d'un logement, notamment pour les jeunes citoyennes et citoyens.

Dans le canton de Fribourg, les droits d'achat sont comparativement élevés. Les droits de mutation du canton s'élèvent à 1,5%, auxquels s'ajoutent les droits de mutation des communes d'un montant maximal de 1,5%. Il ne faut pas non plus oublier les frais de notaire et de registre foncier, qui peuvent faire grimper le total des frais d'achat à plus de 4%. Les acheteurs d'un bien immobilier d'un million de francs paient donc des frais d'environ CHF 40’000. En comparaison, dans le canton de Berne, les droits de mutation s'élèvent à 1,8%, les premiers CHF 800’000 du prix d'achat étant exonérés sous certaines conditions.

Avec la modification de la loi, des montants exonérés ont désormais également été introduits dans le canton de Fribourg :

• Exemption des droits de mutation pour une tranche de CHF 500'000 jusqu’à concurrence d’un achat immobilier de CHF 1'000'000
• Exemption des droits de mutation pour une tranche de CHF 250'000 pour un achat immobilier compris entre CHF 1'000'001 et 1'500'000
• Statu quo des droits de mutation pour les acquisitions supérieures à CHF 1'500’000

Pour bénéficier des montants exonérés, les conditions suivantes doivent être remplies :

• Acquisition par des particuliers / personnes privés
• Il s'agit d'une première acquisition d'un logement en propriété (dans ou hors du canton de Fribourg)
• L'objet sera utilisé essentiellement (location partielle possible) et personnellement par l'acquéreur à des fins d'habitation principale, d'une manière immédiate et pendant au moins deux ans, sans interruption

Comment cela se passe-t-il dans la pratique ? Quelques exemples permettent d'illustrer les conditions :

Achat par un couple de concubins

Un couple de concubins achète un logement au prix de CHF 1'200'000 à parts égales (copropriété à ½ chacun). La déduction maximale du montant à imposer serait de CHF 250'000. Cependant, l'acheteur avait déjà acquis un appartement en copropriété par le passé. Seule sa concubine peut bénéficier de la déduction sur sa part de copropriété de ½. Sa part de CHF 600'000 est donc réduite de CHF 125'000, ce qui la ramène à CHF 475'000. La part de l'acheteur est imposée sur le montant total de CHF 600'000.

Achat en tant que résidence principale dans quelques années

Le bien acheté doit immédiatement servir de résidence principale. S'il est prévu d'habiter le bien dans quelques années seulement et de le louer entre-temps, les conditions pour la déduction ne sont pas remplies.

Achat d'une maison d'habitation avec un studio loué

La maison d'habitation doit être habitée au moins pour moitié par le propriétaire. Un studio loué ne limite donc pas la déduction tant qu'il ne s'agit pas d'une propriété par étage séparée.

Achat d’une maison de 4 logement en PPE (Propriété par étages)

Comme il s'agit d'unités séparées, les acquéreurs ne peuvent bénéficier d'un abattement que sur l'unité d'étage qui est habitée par le propriétaire. Les trois unités d'étage louées sont imposées sans déduction.

Il existe de nombreux autres cas de figure pour lesquels nous nous ferons un plaisir de vous conseiller personnellement. Vous êtes sur le point de prendre la décision d'acquérir un logement ? Nous vous soutenons dans cet investissement important sur le plan émotionnel et financier.

Combien devez-vous gagner pour pouvoir vous offrir un logement ? Combien de fonds propres devez-vous pouvoir apporter ? Où un logement en propriété est-il encore abordable ? Actuellement, le rêve de devenir propriétaire est souvent présenté comme inabordable. Il y a pourtant des nouvelles positives : Premièrement, on constate un ralentissement de la tendance à la hausse des prix de l'immobilier. Deuxièmement, les taux hypothécaires ont de nouveau baissé ces derniers mois. Nous pouvons à nouveau proposer des offres très intéressantes à nos clients. Cela permet d'habiter à un prix plus avantageux que dans un appartement en location, en vous donnant la liberté de vos propres murs.

Le calcul de votre budget n'est toutefois qu'un côté de l'achat d'un bien immobilier. L'autre côté est le calcul des prêteurs hypothécaires (banques et assurances). Chaque banque et assurance calcule la faisabilité d'un achat sur la base de ses directives. D'une part, les acheteurs doivent disposer d'un certain revenu et, d'autre part, être en mesure de fournir suffisamment de fonds propres.

Les points suivants peuvent aider à réaliser le rêve de devenir propriétaire :

Justifiez vos revenus de manière transparente

Pour l’examen de faisabilité, tous les revenus, y compris les revenus annexes et les revenus variables, devraient être justifiés. Une évolution prévisible des revenus (comme les échelons de salaire dans certaines professions) peut également contribuer à une évaluation plus positive. Nous vous aidons à constituer votre dossier et calculons le montant maximal de financement.

Composez vos fonds propres de manière optimale

Lors de l'achat d'un logement, il convient de conserver des réserves pour les frais d'achat (qui varient d'un canton à l'autre), pour d'éventuelles rénovations ou pour de nouveaux meubles. Le cas échéant, les fonds propres peuvent être complétés par un avancement d'hoirie, une donation ou un prêt. Les fonds des 2e et 3e piliers peuvent être mis en gage ou retirés par anticipation. La situation individuelle détermine laquelle des deux possibilités est optimale. Nous vous indiquons la meilleure composition possible de vos fonds propres et calculons le coût total de votre achat.

Fixez des priorités

Il est parfois nécessaire de fixer des priorités lors de la recherche d'un bien. Le cas échéant, une commune moins chère entre en ligne de compte ou les exigences envers le bien immobilier peuvent être reconsidérées. Les besoins varient en fonction de la situation de vie. Avez-vous besoin d’autant de chambres pour les enfants ? Ou est-ce le trajet domicile-travail qui est déterminant ? Souhaitez-vous vivre de manière centrale à l'âge de la retraite ? Grâce à notre réseau, vous trouverez le bien qui vous convient, à l'emplacement idéal pour vous.

Nous cherchons des solutions - en collaboration avec notre réseau - et vous accompagnons tout au long du processus d'achat.

Le rachat de lacunes de cotisations dans le 2ème pilier est un puissant outil d’optimisation fiscale et de renforcement de la prévoyance pour les particuliers. Mais il est soumis à des règles restrictives.
L'une d'entre elles n'autorise pas le rachat tant qu'un versement anticipé antérieur pour l'encouragement à la propriété du logement (EPL) n'a pas été remboursé.

Il existe cependant une exception à cette règle : le rachat de prestations qui ont dû être partagées avec une ex-conjointe ou un ex-conjoint en cas de divorce. Ces rachats sont autorisés indépendamment d'un éventuel versement anticipé et sont donc fiscalement déductibles.

Prenons un exemple : un homme de 50 ans, divorcé, a procédé à un retrait anticipé EPL de CHF 50'000.- à l’âge de 40 ans. Lors de son divorce, il a dû verser à son ex-conjointe CHF 100'000.- en provenance de sa caisse de pensions au titre de partage.
Indépendamment du versement anticipé et de son ampleur, l'article 79b al. 4 LPP lui permet de racheter jusqu'à CHF 100'000.- dans sa caisse de pension et de bénéficier de la réduction d'impôt qui en relation.

Juste après un divorce, la situation financière ne permet souvent pas un rachat dans la caisse de pension. Mais il est également possible d'optimiser sa prévoyance de cette manière à une date ultérieure.

Cette exception pour les rachats après un versement anticipé EPL n'est pas très connue et peu utilisée. Si l'administration fiscale ne reconnaît pas la déductibilité du rachat, il convient de se référer à l'art. 79b al. 4 LPP et de présenter tous les documents justifiant la démarche.

Chaque situation étant particulière, il y a lieu au préalable de se renseigner auprès d’un conseiller financier compétent, afin de prévalider la faisabilité d’un rachat. Nous vous conseillons de manière approfondie en matière de prévoyance, d'optimisation fiscale et sur d'autres thèmes financiers qu'un divorce peut impliquer.

Le rêve de devenir propriétaire de son logement entraîne de nombreuses questions. Vous devez réfléchir au type de bien, à son emplacement, à ses commodités et surtout à son prix. Souvent, ce dernier détermine de nombreux critères. Pour réaliser son rêve, il faut parfois établir des priorités.

Toutes ces réflexions prennent du temps. Mais lorsque l'objet de vos rêves tant attendu est enfin disponible sur le marché, vous devez pouvoir réagir rapidement. D'autres acheteurs potentiels seront également intéressés. Il est donc important d'être bien préparé et de faire évaluer votre potentiel de financement à l’avance.

Une bonne préparation comprend un dossier contenant tous les documents pertinents, qui sont nécessaires pour le calcul du montant maximal de financement. Sur la base de vos documents personnels, nous calculons un montant de financement que vous pouvez vous permettre à long terme et avec lequel vous pouvez vivre confortablement. Nous vous aidons également à calculer le coût total de l'achat de votre logement. Il ne faut pas oublier les éventuels travaux de rénovation, les frais d'achat, les impôts et autres coûts. Nous veillons ainsi à ce que vous n'ayez pas de mauvaises surprises lors de la réalisation de votre achat.

Une fois que vous avez trouvé l'objet de vos rêves, nous envoyons votre dossier à des partenaires de financement potentiels (banques et assurances), qui procéderont au calcul du montant maximal de financement selon leurs directives. Pour pouvoir vous remettre une promesse de financement ferme, qui vous permettra de vous rendre chez le notaire, le partenaire financier a besoin de documents pertinents.

Votre dossier doit donc contenir les documents suivants :

• Fiches de salaire mensuelles
• Certificat de salaire le plus récent
• Relevés de compte
• Déclaration d'impôts complète et détaillée
• Certificat de prévoyance de votre caisse de pension
• Copies d'éventuelles assurances-vie ou de relevés de comptes 3a auprès d'une banque
• Extraits de poursuites (datant de moins de trois mois)
• Documents relatifs à d'éventuels autres engagements (tels que leasing, crédits, pensions alimentaires)
• Documents relatifs à l'objet de vos rêves

Ces documents permettent d'examiner non seulement votre situation actuelle, mais aussi votre couverture et votre prévoyance et, si vous le souhaitez, de les optimiser.

Les courtiers immobiliers ont l'habitude de fournir les documents nécessaires concernant l'objet. Nous pouvons également nous occuper de ces documents pour vous.  

Nous sommes à vos côtés lors d'une étude de faisabilité et vous accompagnons dans l'achat de l'objet de vos rêves. Profitez de nos connaissances et de notre réseau - avec un dossier bien préparé, la clé de votre financement hypothécaire.

La question du crédit hypothécaire pour les seniors revient souvent sur le tapis et soulève des interrogations :

Quel est le crédit supportable dans ma situation ?
Dois-je amortir lorsque j’arrive à la retraite, et de combien ?
Puis-je emprunter plus afin de disposer d’un capital ?

Les établissements créanciers procèdent à un calcul de tenue des charges un peu différent lorsque vous arrivez à la retraite.
Et selon lesquels, ces estimations de votre capacité vous sont plus ou moins favorables.
Nous approchons ceux qui répondent au mieux à ces critères lorsque de futurs retraités (ou déjà retraités) nous sollicitent.

L’une des règles appliquées consiste à ce que le crédit ne dépasse pas les 2/3 de la valeur de votre objet immobilier.
Cela ne veut pas dire que la banque vous prêtera ce montant, mais c’est à considérer comme la limite maximale.
Le montant de votre crédit allant jusqu’aux deux tiers de la valeur de l’objet s’appelle « le 1er rang » et celui-ci ne doit pas être amorti.

Si l’objet n’a pas été réévalué depuis un certain temps, votre banque procède à sa réévaluation.
Dans le cas d’un nouvel établissement, celui-ci procède dans tous les cas à l’évaluation.
Cela permet, parfois, d’augmenter le 1er rang et donc d’emprunter plus si les revenus le permettent.

Emprunter plus ? Cela peut être utile pour améliorer le quotidien, ou pour faire des donations en liquide à vos enfants, par exemple.

Les banques étudient ensuite vos revenus (AVS, LPP) et la fameuse charge théorique mentionnée plus haut ne doit pas excéder ceux-ci de plus de 33 %.
C’est là que nous trouvons des partenaires prêts à aller au-delà au besoin. En effet, certains établissements considèrent que ces revenus, nets, sont sûrs et se montrent plus souples.
Cela peut être utile lorsque vous pouvez supporter la charge et que vous souhaitez rester dans votre maison ou appartement.

Lorsque les revenus sont insuffisants, certains établissements acceptent de considérer votre éventuelle fortune résiduelle (comptes, épargne, titres, etc…) comme des revenus.
Ils font une estimation et transforment virtuellement ces capitaux en rentes, permettant ainsi d’améliorer la tenue des charges théorique.
Là encore, nous savons quelles banques approcher lorsque la situation le requiert.

Et si vraiment les revenus ne permettent pas de reconduire l’hypothèque telle quelle, la banque peut exiger un amortissement.
La réalité nous démontre toutefois que, lorsque le paiement des intérêts a toujours été honoré, les banques se montrent parfois tolérantes et acceptent un taux de charge hors norme.

Pour terminer, nous recommandons aux retraités d’envisager la donation de la maison ou de l’appartement aux enfants, tout en se ménageant un droit d’habitation à vie.
Selon nous, il est bon d’y penser sérieusement lors de l’arrivée à la retraite, bien que cela puisse se faire plus tard (ou plus tôt…).
C’est avantageux à deux titres : 1) vous réglez suffisamment tôt une partie de votre succession et évitez ainsi bien des tracas futurs à vos héritiers. 2) lors d’un éventuel départ dans un home, le plus tard possible, cette donation permet de diminuer la fortune sur laquelle l’AVS se basera pour le calcul du droit aux prestations complémentaires. En effet, le droit d’habitation a une valeur qui vient en diminution de votre fortune, tout comme un abattement de CHF 10'000.- par année depuis l’année de la donation (sans limite de temps). Vous protégez donc ainsi votre fortune en la transmettant par avance à vos enfants.

Nous travaillons en réseau avec des notaires pour la mise en place de ce genre de mesure.
N’hésitez pas à nous parler de votre situation.

En 2022, près de 60% des femmes actives en Suisse travaillaient à temps partiel et la rente moyenne LPP des retraitées était de 39% inférieure à celle des hommes. Malgré la réforme acceptée début 2023 par le parlement et soumise à un référendum déposé par le parti socialiste le 26 juin dernier (qui implique donc une votation populaire en mars 2024), à savoir abaisser le seuil au-dessus duquel il est obligatoire de cotiser à la LPP à CHF 19’845.- annuel et réduire de moitié le montant de coordination à CHF 13'000.-, il reste encore de nombreuses personnes non couvertes ou insuffisamment couvertes par le 2ème pilier.

Dans ce contexte, il est impératif que les femmes anticipent suffisamment tôt leur prévoyance retraite et optent pour des alternatives ou des compléments à la couverture LPP si celle-ci est déficiente. La 1ère chose à faire est de procéder aux rachats des cotisations manquantes du 2ème pilier après un retour à la vie professionnelle ou une évolution de carrière. Les prestataires d’hypothèque exigent généralement la souscription d’un 3ème pilier maximal au nom de la personne ayant le plus haut revenu du couple d’acquéreurs, très souvent Monsieur. Souvent, seul un complément au nom de Madame est demandé. Or, ces comptes ou assurances 3a sont alimentés par les revenus globaux du couple, y compris la part de travail domestique non rémunéré de Madame permettant la progression de la carrière de la personne ayant le plus haut revenu.

Au-delà de toute considération égalitaire, il est intéressant de conclure une assurance vie 3a. Celle-ci permet d’économiser des impôts pendant toute la durée de cotisation et n’est que faiblement taxée au moment du retrait (entre 6% et 8%). La déduction annuelle maximale par personne est actuellement de CHF 7'056.-. Par ailleurs, la conclusion d’un pilier 3a auprès d’une assurance offre une couverture en cas de décès ou en cas d’invalidité (libération des primes qui sont prises en charge par l’assurance elle-même), ce qui n’est pas le cas avec un compte bancaire 3a.

La retraite, il n’est jamais trop tôt pour s’y préparer !